Vai zinām, kas ir nodoklis no kapitāla pieauguma un kam tas ir jāmaksā?

Ja fiziskā persona pārdod sev piederošu nekustamo īpašumu, tad saskaņā ar likuma “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” 8. panta nosacījumiem šādi ienākumi ir apliekami ar nodokli atbilstoši šī paša likuma 11.9. pantam.

Likuma “Par IIN” 9. pantā ir noteikti izņēmuma gadījumi, kad ienākums no nekustamā īpašuma pārdošanas nav ar nodokli apliekams, bet likuma 11.7. pants skaidro, kā nodoklis piemērojams, ja tiek pārdota lauksaimniecības zeme.

Tā kā likuma normas ir sarežģītas, pirms jebkura nekustamā īpašuma pārdošanas darījuma ieteicams uzmanīgi iepazīties ar likuma nosacījumiem, lai pēc darījuma nebūtu nepatīkams pārsteigums, ka ir jāmaksā nodoklis.

Ja ienākums no nekustamā īpašuma pārdošanas ir ar nodokli apliekams, tad vispārējā gadījumā nodokļa aprēķins ir šāds:

(ĪPAŠUMA PĀRDOŠANAS CENA – IEGĀDES VĒRTĪBA) X 15 %.

Ja starpība starp pārdošanas cenu un iegādes vērtību neveidojas vai ir negatīva, tas nozīmē, ka ienākuma nav un līdz ar to nodoklis nav jāmaksā.

Pārdošanas cena vienmēr ir zināma, bet visbiežāk rodas jautājums par to, kā noteikt iegādes vērtību, jo īpašums fiziskās personas rīcībā var būt nonācis ne tikai pirkuma veidā, bet arī saņemts dāvinājumā, mantojumā vai atgūts, atjaunojot īpašuma tiesības.

Kādos gadījumos ienākums no nekustamā īpašuma pārdošanas nav apliekams ar nodokli?

Ja apliekamā ienākuma aprēķinā rezultāts ir ar “+” zīmi, t. i., veidojas ienākums, tad ne vienmēr būs jāmaksā nodoklis, jo likuma “Par IIN” 9. pants nosaka gadījumus, kad šis ienākums ir ar nodokli neapliekams. Apskatīsim šos gadījumus un attiecīgās likuma normas:

1. Īpašums pieder ilgstoši un tajā ir bijusi vai ir deklarēta pārdevēja dzīvesvieta

9. panta pirmās daļas 33. punkts:

“Ienākums no nekustamā īpašuma atsavināšanas, kas maksātāja īpašumā (no dienas, kad attiecīgais nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā) ir ilgāk par 60 mēnešiem un vismaz 12 mēnešus pēc kārtas (minētajā 60 mēnešu periodā) līdz atsavināšanas līguma noslēgšanas dienai ir personas deklarētā dzīvesvieta (kas nav deklarēta kā maksātāja papildu adrese). Ja nekustamais īpašums, kuru atsavina, ir mantots līgumiskā, testamentārā vai likumiskā ceļā no fiziskās personas, kuru ar maksātāju saista laulība vai radniecība līdz trešajai pakāpei Civillikuma izpratnē, šīs panta daļas izpratnē uzskatāms, ka nekustamais īpašums ir maksātāja īpašumā no dienas, kad attiecīgais nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā kā mantojuma atstājēja īpašums.”

Tā kā likums par vienu no nosacījumiem šajā gadījumā izvirza nosacījumu, ka jābūt deklarētai dzīvesvietai, tad, protams, šī norma nav piemērojama, pārdodot zemes gabalu, jo uz tā nav iespējams deklarēties.

2. Pārdod vienīgo nekustamo īpašumu

9. panta pirmās daļas 33.¹ punkts:

“Ienākums no nekustamā īpašuma atsavināšanas, kas maksātāja īpašumā (no dienas, kad attiecīgais nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā) ir ilgāk par 60 mēnešiem un pēdējos 60 mēnešus līdz nekustamā īpašuma atsavināšanas dienai ir bijis maksātāja vienīgais nekustamais īpašums. Ja nekustamais īpašums, kuru atsavina, ir mantots līgumiskā, testamentārā vai likumiskā ceļā no fiziskās personas, kuru ar maksātāju saista laulība vai radniecība līdz trešajai pakāpei Civillikuma izpratnē, šīs panta daļas izpratnē uzskatāms, ka nekustamais īpašums ir maksātāja īpašumā no dienas, kad attiecīgais nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā kā mantojuma atstājēja īpašums.”

3. Pārdod īpašumu, kas iegūts laulības šķiršanas gadījumā

9. panta pirmās daļas 34. punkts:

“Ienākums no nekustamā īpašuma atsavināšanas, kas radies saistībā ar mantas sadali laulības šķiršanas gadījumā, ja vismaz 12 mēnešus līdz atsavināšanas līguma noslēgšanas dienai tas ir bijis abu laulāto deklarētā dzīvesvieta (kas nav deklarēta kā papildu adrese).”

4. Pārdod īpašumu, kas atsavināts sabiedrības vajadzībām

9. panta pirmās daļas 34.¹ punkts:

“Ienākums no Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likumā noteiktajā kārtībā atsavināta nekustamā īpašuma, ja minētais īpašums ir maksātāja īpašumā ilgāk par 60 mēnešiem (no dienas, kad attiecīgais nekustamais īpašums ir reģistrēts zemesgrāmatā) vai ja šis ienākums no jauna tiek ieguldīts funkcionāli līdzīgā nekustamajā īpašumā 12 mēnešu laikā pēc sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas. Ja nekustamo īpašumu Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likumā noteiktajā kārtībā kompensē ar citu nekustamo īpašumu, atsavinot šādas kompensācijas veidā iegūto nekustamo īpašumu, par tā iegādes dienu uzskata dienu, kad zemesgrāmatā tika reģistrēts saskaņā ar Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likumu atsavinātais nekustamais īpašums.”

5. Ienākums no pārdotā īpašuma tiek ieguldīts funkcionāli līdzīgā īpašumā

9. panta pirmās daļas 34.² punkts:

“Ienākums no nekustamā īpašuma atsavināšanas (attiecīgais nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā kā maksātāja vienīgais nekustamais īpašums), ja šis ienākums no jauna tiek ieguldīts funkcionāli līdzīgā nekustamajā īpašumā 12 mēnešu laikā pēc nekustamā īpašuma atsavināšanas vai arī pirms nekustamā īpašuma atsavināšanas.”

Nākamajos “Lauku Lapas” numuros stāstīsim par to, kā noteikt nekustamā īpašuma iegādes vērtību, ja pārdošanas ienākums ir ar nodokli apliekams, par deklarāciju iesniegšanas kārtību Valsts ieņēmumu dienestam par ienākumu no kapitāla, kā arī minēsim praktiskus piemērus.

Linda Puriņa, LLKC Grāmatvedības un finanšu nodaļas vadītāja